Immobilienkauf und Bauvorhaben - FAQs und TIPPs

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Im Vorfeld von Immobilienkäufen oder Bauvorhaben stellen sich dem Neuerwerber bzw. Eigentümer einige Fragen. Wir haben für Sie die am häufigsten genannten Fragen aufgeführt und beantwortet.

 

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Warum können lange zurück liegende Abbautätigkeiten für mich ein Problem sein?

Wichtig ist für Sie:

  • Auch wenn Abbautätigkeiten unter Ihrem Grundstück bereits vor langer Zeit eingestellt wurden, können unter Umständen heute noch Nachwirkungen, wie zum Beispiel Senkungen oder Tagesbrüche, an der Geländeoberfläche auftreten.
  • Ebenso gilt: Selbst wenn bisher keine bergbaubedingten Schäden an einem Grundstück oder dessen Gebäuden bekannt wurden oder Untersuchungen benachbarter Grundstücke keinen Altbergbau angetroffen haben, beinhaltet dies keinen Schadensausschluss für Ihr Grundstück!

Erläuterung:

Im Niederrheinisch-Westfälischen Steinkohlengebiet haben bereits vor Jahrhunderten Abbautätigkeiten stattgefunden. Dabei wurden die Rohstoffe zunächst von nahe unter der Tagesoberfläche, mit fortschreitender Technik aber auch aus immer größeren Tiefen gewonnen. Einige der dabei entstandenen Hohlräume wurden verfüllt bzw. verschlossen, ein Großteil jedoch blieb sich selbst überlassen. Bei ausreichend hoher Auflast stürzen derartige Abbauhohlräume schnell ein. An der Tagesoberfläche entstehen relativ zeitnah große Senkungsmulden, wie wir sie aus dem Steinkohlentiefbau im Ruhrgebiet kennen. Befindet sich ein Abbauhohlraum jedoch nahe unter der Tagesoberfläche, kann er unter Umständen über Jahrhunderte mehr oder weniger stabil bestehen bleiben. Erst durchsickernde Niederschläge, Frost und andere Einflüsse schwächen das Deckgebirge, bis es schließlich einstürzt. Die darüber gelagerten, mehr oder weniger fließfähigen Böden wandern dann in den „offenen“ Fels ab und zeigen sich uns in Form von Setzungen oder eines plötzlich auftretenden Tagesbruchs. (mehr zum Thema)

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Wie erkenne ich, ob bei meiner Immobilie / meinem Bauvorhaben eine Altbergbauproblematik vorliegt?

Wichtig ist für Sie:

  • Informieren Sie sich im Internet unter www.gdu.nrw.de, ob ihr (Wunsch-) Grundstück von Altbergbau betroffen sein kann. Auf diesem Portal der Bezirksregierung Arnsberg und des Geologischen Dienstes NRW erhalten Sie Auskunft über die „Gefährdungspotenziale des Untergrundes in Nordrhein-Westfalen“. (mehr zum Thema)

Wichtig ist für Immobilienkäufer:

  • Befragen Sie den Grundstücksverkäufer zur Thematik Altbergbau: Ist auf das Grundstück ein Bergschadensverzicht eingetragen? (mehr zum Thema)
  • Bitten Sie den Grundstücksverkäufer mindestens sechs Wochen vor dem Notartermin, eine unabhängige Sachverständigenaussage einholen zu dürfen (mehr zum Thema). Bedenken Sie: Beeinträchtigungen des Baugrundes können starke Auswirkungen auf den Kaufpreis haben oder dazu führen, sich gegen einen Kauf zu entscheiden.

Wichtig ist für Bauherren:

  • Holen Sie mindestens drei Monate vor Baubeginn sachkundige Auskünfte bei dem Bergwerksfeldeigentümer oder der Bezirksregierung Arnsberg ein (mehr zum Thema) oder lassen Sie ein detailliertes Sachverständigengutachten zur bergbaulichen Situation erstellen (mehr zum Thema).
  • Lassen Sie den Untergrund bei Verdacht auf möglicherweise vorhandene bergbauliche Restriktionen bereits im Vorfeld der Bauplanung gezielt untersuchen, um flexibel reagieren zu können (mehr zum Thema).
  • Weisen Sie im Vorfeld von Bauplanungen Ihren Architekten auf den Praxishinweis der Architektenkammer NRW zum Problem Altbergbau hin.
  • Weisen Sie die zur Bauausführung Beauftragten auf ihre Haftungsverpflichtung hin.

Erläuterung:

Bergbauliche Hinterlassenschaften, die die Standsicherheit Ihres Baugrunds beeinträchtigen, sind in der Regel nicht offensichtlich erkennbar. Hinweise liefern unter Umständen evtl. vorhandene Rissschäden an bereits bestehenden Gebäuden, Einsenkungen im Gelände oder ein auf das Grundstück eingetragener Bergschadensverzicht (mehr zum Thema). Das Fehlen derartiger Anzeichen ist jedoch keine Gewährleistung für einen standfesten Untergrund. Ob Ihr Grundstück von Altbergbau betroffen ist, kann letztlich nur durch die Auswertung geologischer und bergmännischer Kartenwerke und notfalls durch konkrete Untersuchung des Untergrunds beantwortet werden.

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Wie kann ich mich vor dem Kauf einer Immobilie / vor einem Bauvorhaben vor Altbergbauproblemen absichern?

Wichtig ist für Sie:

  • Sichern Sie sich im Kaufvertrag ab, dass keine Altbergbauproblematik vorliegt oder notfalls erforderliche Sicherungskosten auch nachträglich noch vom Kaufpreis abgezogen werden.

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Wer ist für welchen Fall der richtige Ansprechpartner?

Wichtig ist für Sie:

  • Die Beantwortung von Anfragen kann mehrere Wochen in Anspruch nehmen. Es ist daher ratsam, bereits 6 Wochen vor einem Notartermin bzw. 3 Monate vor Baubeginn die notwendigen Schritte einzuleiten. Alternativ bieten wir Ihnen eine kostenlose bergschadentechnische Erstbeurteilung auf Grundlage unserer Archivunterlagen und bergbaulichen Übersichtskartenwerke an.

Ihr erster Ansprechpartner:

Zur Klärung möglicherweise bestehender Restriktionen oder Schadensersatzansprüche wenden Sie sich an den Bergwerksfeldeigentümer (mehr zum Thema). Er gibt Auskunft über die nach seiner Kenntnis vorhandene bergbauliche Situation und die daraus noch möglichen Risiken (mehr zum Thema).

Weiterer Ansprechpartner:

Wenn Ihnen der für Sie zuständige Bergwerksfeldeigentümer nicht bekannt ist, Sie eine behördliche Auskunft zu den bergbaulichen Gegebenheiten unter Ihrem Grundstück benötigen oder wenn Sie die für Ihr Grundstück aussagekräftigen bergmännischen Kartenwerke einsehen wollen, kontaktieren Sie die Bezirksregierung Arnsberg, Abt. 6 Bergbau und Energie in NRW

Goebenstraße 25
44135 Dortmund
Telefon: 02931/ 82-3931
Fax: 02931/ 82-3624
e-mail: registratur-do@bezreg-arnsberg.nrw.de

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Wie lassen sich die Aussagen der zuständigen Behörden deuten?

Von allen Bergwerksfeldeigentümern werden fast gleich lautende Formulierungen verwendet, deren Interpretation Sie unter „Riskoausschluss – Tipps zu Auskünften“ nachlesen können.

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Deckt ein normales Baugrundgutachten die Altbergbauproblematik mit ab?

Wichtig ist für Sie:

  • Ein normales Baugrundgutachten deckt nur dann die Altbergbauproblematik mit ab, wenn es ein Boden- und Felsgutachten enthält, in dem der Baugrund explizit hinsichtlich evtl. stattgefundener bergbaulicher Tätigkeiten und daraus vorhandener Restriktionen bewertet wird.

Erläuterung:

Oberhalb von tagesnahen Lagerstätten stehen als Baugrund meist sandige und/oder lehmig-tonige Böden bis in nur wenige Meter Tiefe an. Die darunter ausgebildeten Felsgesteine werden zumindest für einfache Bauwerke als per se tragfähig angenommen und sind daher meist nicht mehr Gegenstand von Baugrunduntersuchungen. Für Bauwerke oberhalb von Lagerstätten mit Altbergbau kann eine solche Annahme fatal sein. Achten Sie daher darauf, dass in Ihrem Baugrundgutachten nicht nur der Boden, sondern auch der Fels bewertet wird, und dass es ggf. baubegleitende Felduntersuchungen beinhaltet. Hierin sollen neben der geologischen und hydrologischen Situation auch die bergbaulichen Gegebenheiten mindestens bis zur Einwirkungstiefe evtl. vorhandener Abbautätigkeiten beschrieben werden. Möglicherweise vorhandene Restriktionen wie Abbauhohlräume oder erhöhte Methanausgasungen sind klar zu benennen und deren Risiko konkret einzuschätzen. Dies kann nur von geotechnischen Sachverständigen oder (Bau-) Ingenieuren geliefert werden, die u. a. Kenntnisse in der Boden- und Felsmechanik, aber auch geologische und bergbauliche Erfahrung besitzen.

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Wie gehe ich mit einem Bergschadensverzicht um?

Wichtig ist für Sie:

  • Bei Vorliegen eines Bergschadensverzichts kann der Bergwerksfeldeigentümer eine Auskunft über die bergbauliche Situation unter Ihrem Grundstück verweigern. Wenden Sie sich dann an die Bezirksregierung Arnsberg, Abt. 6 Bergbau und Energie in NRW.
  • Bergschadensverzichte können erhebliche Nachteile u. a. bei der Finanzierung von Bauvorhaben mit sich bringen, weil Banken bei der Beurteilung von Hypothekenanträgen häufig verunsichert sind, wenn im Grundbuch vorrangig ein Bergschadensverzicht eingetragen ist. Durch Vorrangseinräumung oder Löschung des Bergschadensverzichts durch den Bergwerksfeldeigentümer kann ein erhöhter Hypothekenzins vermindert werden.
  • Die Löschung eines Bergschadensverzichtes bedarf der grundsätzlichen Zustimmung des Bergwerksfeldeigentümers und ist mit nicht unerheblichen Kosten für den Werteausgleich verbunden.
  • Ersatzweise können in Altbergbaugebieten oft auch entsprechende Sachverständigengutachten die Garantie für eine zukünftige Schadensfreiheit eines Grundstücks übernehmen und damit sowohl bei staatlichen Wohnbauförderungen als auch bei privaten Finanzierungen günstigere Konditionen ausgehandelt werden.

Was ist ein Bergschadensverzicht?

Ein Bergschadensverzicht ist eine privatrechtliche Vereinbarung, die Bergschadensersatzansprüche zwischen einem Grundstückseigentümer und einem Bergbaubetreibenden regelt. Ein Bergschadensverzicht ist im Lastenverzeichnis der zweiten Abteilung des Grundbuchs eingetragen, damit verdinglicht und geht somit auch immer auf neue Grundstückserwerber über (mehr zum Thema).

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Warum muss ich bei alten und auch bei neuen Gebäuden auf möglicherweise vorhandenen Altbergbau achten?

Wichtig ist für Sie:

  • Die Standsicherheit des Grund und Bodens ist in Altbergbaugebieten weder offensichtlich noch allgemein vermutbar. Daher müssen die bergbaulichen Gegebenheiten gleichermaßen bei alten und neuen Bauwerken berücksichtigt werden. Das Vorhandensein einsturzgefährdeter Abbauhohlräume kann nur durch die Auswertung bergmännischer Kartenwerke unter Berücksichtigung der geologischen Situation und ggf. durchzuführender Felduntersuchungen ausgeschlossen werden.

Erläuterung:

Möglicherweise steht ein Gebäude schon seit weit über hundert Jahren oberhalb eines abgebauten Kohleflözes und hat doch keine offensichtlichen Bergschäden. Jedoch: auch jahrelange Schadensfreiheit ist kein Garant für Sicherheit. Da der Einsturz tagesoberflächennaher Abbauhohlräume von zahlreichen Faktoren wie z. B. Niederschlagswässern abhängig ist und zeitlich nicht prognostiziert werden kann, können Tagesbrüche auch erst Jahrhunderte nach Abbauende auftreten.

Möglicherweise wurde das Gebäude erst in den letzten Jahren/Jahrzehnten und vielleicht sogar unter Berücksichtigung der in bergmännischen Kartenwerken dargestellten Abbausituation errichtet. Jedoch: über 40 % des tagesoberflächennahen Steinkohleabbaus im Ruhrgebiet sind nach eigener Erfahrung nicht explizit in Grubenbildern dargestellt. Ein derartig hoher Anteil ist auch für andere Lagerstätten NRWs mit Wahrscheinlichkeit zu vermuten. Ursache hierfür ist, dass das Führen eines Grubenbildes erst ab 1865 mit der Einführung des „Allgemeinen Berggesetzes für die Preußischen Staaten“ zur Pflicht wurde, die bergbaulichen Aktivitäten im Ruhrgebiet jedoch spätestens Anfang des 14. Jahrhunderts begonnen haben. (siehe auch: Warum können lange zurück liegende Abbautätigkeiten für mich ein Problem sein?)

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Welche Folgen können Geothermiebohrungen für mich in Altbergbaugebieten haben?

Wichtig ist für Sie:

  • Bei Erstellen von Geothermiebohrungen in Altbergbaugebieten sind bei vorlaufender Standortbeurteilung nicht nur die üblichen hydrogeologischen und wasserwirtschaftlichen Einordnungen vorzunehmen. Zusätzlich muss das zu durchteufende Gebirge hinsichtlich seiner bergbaulichen Hinterlassenschaften und deren Risikopotential bewertet werden.

Erläuterung:

Geothermiebohrungen werden zur Nutzung von Erdwärme/-kälte erstellt und sind in der Regel zwischen 50 m bis 150 m tief. In diese Bohrungen werden zunächst Kunststoffrohre eingebaut und anschließend der Ringraum zwischen dem Kunststoffrohr und dem umgebenden Gebirge mit einer Mischung aus Wasser, Tonmehl und Zement verkleidet bzw. verpresst. In vielen Teilen NRWs stößt man dabei auf die Problematik, dass die erforderlichen Bohrungen nur in seit Jahrhunderten bergbaulich genutzten Abschnitten des Steinkohlengebirges abgeteuft werden können. Durchläuft eine Geothermiebohrung bergbaulich überprägtes Gebirge, ist

1. das erfolgreiche Auspressen des Ringraumes nicht gewährleistet bzw. kann zu immensen Kostenerhöhungen führen, und kann

2. das Risiko für das Auslösen eines Bergschadens geschaffen oder erhöht werden, indem ein bis dato stabiler Abbauhohlraum geschwächt wird und einstürzt oder indem durch das Einbringen von Wasser Lockerböden in tiefere Abbauhohlräume ausgespült werden und zum Tagesbruch führen. In diesem Fall haftet der Veranlasser der Geothermiebohrungen für alle aus einem möglichen Tagesbruch entstehenden Kosten persönlich.

Geothermiebohrungen sollten also (auch) auf die bergbauliche Situation abgestimmt werden. Erschwerend ist hierbei zu beachten, dass das vollständige Aufmessen der unter Tage angelegten Grubenbaue erst 1865 zur Pflicht wurde. Damit sind gerade die bis dahin überwiegend im tagesoberflächennahen Bereich geschaffenen bergbaulichen Hohlräume nicht oder nur unvollständig dokumentiert und somit unbekannt. Die Beurteilung des bergbaulichen Inventars sollte daher nur an Personen mit entsprechender Fachkenntnis beauftragt werden.

Wissenswertes im Allgemeinen

  • Erdwärme ist ein bergfreier Bodenschatz. Da das Aufsuchen und Gewinnen von Erdwärme mit bergbaulichen Tätigkeiten vergleichbar und im Regelfall nur durch Bohrungen zu realisieren ist, fällt es rechtlich zunächst unter das Bundesberggesetz. Dies trifft umso mehr zu, wenn Geothermiebohrungen über die bauliche Nutzung eines Grundstücks hinaus genutzt werden (z. B. zum Beheizen grundstücksfremder Gebäude). Sie unterliegen dann dem Aneignungsrecht des Landes bzw. gehören dem Inhaber der Bergbauberechtigung.
  • Werden Erdwärmebohrungen ausschließlich für die bauliche Nutzung des „eigenen“ Grundstücks genutzt, greift das allg. zivilrechtliche Deliktrecht mit den Regeln des BGB.
  • Geothermiebohrungen, die weiter als 100 m in den Boden eindringen, unterliegen der Bergaufsicht und sind der Bergbehörde gemäß § 127 BBergG anzuzeigen. Diese entscheidet dann, ob ein Betriebsplan erstellt werden muss.
  • Unabhängig davon müssen laut § 4 des Lagerstättengesetzes „alle mit mechanischer Kraft angetriebenen Bohrungen […] zwei Wochen vor Beginn der Arbeiten von demjenigen, der eine solche Bohrung für eigene oder fremde Rechnung ausführt, der zuständigen Anstalt angezeigt werden“. In NRW ist dies der Geologische Dienst, wo Bohrungen unter http://www.gd.nrw.de/zip/l_dbohr.pdf gemeldet werden können.
  • Weiterhin von Relevanz sind auch die Vorschriften des Wasserhaushaltsgesetzes und die allgemeinen Regelungen des BGB u. a. im Hinblick auf Schadensersatzfragen. Grundlage bildet hier § 823 Abs. 1 des BGB: „Wer vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper, die Gesundheit, die Freiheit, das Eigentum oder ein sonstiges Recht eines anderen widerrechtlich verletzt, ist dem anderen zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.“
  • Mit der Erstellung einer Geothermiebohrung schaffen Sie zunächst eine Gefahrenquelle.
    • Halten Sie daher vor dem Hintergrund Ihrer Verkehrssicherungspflicht alle baulichen, technischen und rechtlichen Anforderungen ein.
    • Vermindern Sie alle von der Baustelle ausgehenden Gefahren.
    • Bedenken Sie, dass die Verkehrssicherungspflicht bei Heranziehen von Hilfspersonen in Ihrer Verantwortung verbleibt. Beauftragen Sie daher besser fachkundige und zuverlässige Bohrunternehmen und/oder beauftragen Sie einen zuverlässigen, selbständigen Fachunternehmer (Architekt, Bauingenieur) mit der Bauaufsicht.
    • Statten Sie Ihren Auftragnehmer mit allen notwendigen Informationen und zu beachtenden Besonderheiten in Bezug auf mögliche komplexe unterirdische Situation wie z. B. vorhandenen Altbergbau aus und kommen Sie Ihrer Überwachungspflicht nach

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Welche Kosten können auf mich zukommen?

1. Schritt: Recherche und Risikoanalyse
Die Einsichtnahme in grubenbildliche Unterlagen bei dem Bergwerksfeldeigentümer wie auch der Bezirksregierung Arnsberg ist im Allgemeinen möglich. Gebühren können für Erstellen von Kopien, Ausdrucken u. ä. anfallen. Bedenken Sie allerdings, dass das Lesen von Grubenbildern Fachkenntnis und Erfahrung erfordert. Im Allgemeinen bewährt sich daher die Beauftragung eines Sachverständigen, der mit seinem bergbaulichen Gutachten gleichzeitig privatrechtlich für seine Risikoanalyse haftet (mehr zum Thema). Die Kosten für eine derartige Gefährdungsabschätzung sind abhängig von der Grundstücksgröße und dem zu bewertenden bergbaulichen Inventar. Im Regelfall bewegen sie sich im dreistelligen Bereich.

2. Schritt: Erkundung durch Felduntersuchungen
Sofern eine vollständige Dokumentation eines untertägigen Bergbaus zweifelhaft ist, sind gezielte Felduntersuchungen notwendig (mehr zum Thema). Der Umfang dieser Untersuchungen ist wiederum abhängig von der Grundstücksgröße und Art und Umfang des zu bewertenden geologischen und bergbaulichen Inventars. Eine zuverlässige Kostenschätzung kann erst nach Schritt 1 erfolgen. Für ein „normales“ Wohngrundstück sind Ausgaben zwischen 6.000 € und 10.000 € einzukalkulieren.

3. Schritt: Sicherung bergbaulicher Hohlraumvolumina
Eine Kostenanschätzung für erforderliche Sicherungsarbeiten ist nur nach vorlaufender Risikoanalyse und ggf. Erkundung möglich, da deren Umfang von Grundstück zu Immobilie völlig unterschiedlich sein kann. Natürlich sind wir gern bereit, eine Kostenschätzung für Ihr Objekt aufzustellen. (mehr zum Thema)

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